Quando la banca esamina una richiesta di finanziamento per comprare casa, sostiene costi e svolge controlli sul reddito, sui documenti e sull’immobile. Le spese di istruttoria del mutuo servono a coprire questa attività, ma cambiano molto da un istituto all’altro. Capire quanto incidono, quando si pagano e come confrontarle aiuta a evitare sorprese proprio nel momento in cui il budget per l’acquisto è più delicato.
Il costo dell’istruttoria dipende dalla banca e va valutato insieme al TAEG
- Che cosa comprende l’analisi del reddito, della documentazione, del merito creditizio e delle garanzie.
- Nel 2026 si incontrano importi da 0 a oltre 1.000 euro, secondo prodotto, banca e complessità della pratica.
- La spesa può essere fissa oppure calcolata tra 0,1% e 1% dell’importo finanziato.
- Il confronto corretto si fa sul TAEG, non soltanto sul TAN o sulla rata.
- In caso di rifiuto, il rimborso non è automatico: conta ciò che prevedono foglio informativo e contratto.
Che cosa paga davvero questa voce
L’istruttoria è la fase in cui la banca decide se il richiedente può sostenere il debito nel tempo. Vengono controllati reddito, patrimonio, stabilità lavorativa e storia creditizia, insieme alla documentazione relativa alla casa che farà da garanzia.
La commissione può quindi comprendere la raccolta e l’analisi dei documenti, le verifiche sulle banche dati creditizie, l’esame del rapporto tra rata e reddito e i controlli preliminari sull’ipoteca. Non coincide però con la perizia, che è la valutazione tecnica del valore dell’immobile affidata a un professionista.
| Voce | A che cosa serve | Chi la sostiene normalmente |
|---|---|---|
| Istruttoria | Analisi del richiedente, dei documenti e della richiesta | Cliente, secondo le condizioni della banca |
| Perizia | Stima del valore e verifica tecnica dell’immobile | Cliente o banca, secondo l’offerta |
| Atto notarile | Stipula del mutuo e iscrizione dell’ipoteca | Cliente |
| Imposta sostitutiva | Imposta applicata al finanziamento | Cliente, con aliquota legata alla finalità del mutuo |
Questa distinzione è importante perché un’offerta con istruttoria gratuita può comunque prevedere una perizia costosa, spese di incasso rata o una polizza onerosa. Io guardo sempre il pacchetto complessivo dei costi, non la singola voce usata nella pubblicità.
Quanto può costare nel 2026
Non esiste un prezzo unico stabilito per tutte le banche. Nei fogli informativi si trovano formule diverse e le condizioni possono cambiare in base all’importo, alla percentuale finanziata sul valore della casa, al tipo di immobile e al profilo del cliente.
| Formula | Ordine di grandezza | Che cosa controllare |
|---|---|---|
| Promozionale o azzerata | 0-300 euro | Durata della promozione, obbligo di polizze o conto corrente |
| Importo fisso | Circa 300-1.000 euro | Eventuali costi aggiuntivi per pratiche complesse |
| Percentuale sul mutuo | Spesso tra 0,1% e 1% | Presenza di minimo, massimo e base di calcolo |
| Pratiche più complesse | Oltre 1.000 euro in alcuni casi | Motivazione dell’importo e confronto con alternative |
Per esempio, su un mutuo da 200.000 euro, una commissione dello 0,5% equivale a 1.000 euro, mentre l’1% arriva a 2.000 euro. Un importo fisso di 750 euro può quindi essere conveniente rispetto alla percentuale, ma solo se il tasso e gli altri oneri restano competitivi.
Fai attenzione anche alla presenza di un importo minimo. Con una tariffa dello 0,5% e un minimo di 800 euro, su un finanziamento da 100.000 euro non pagheresti 500 euro, ma 800. È un dettaglio facile da trascurare quando si guarda soltanto la percentuale evidenziata nel preventivo.
Come confrontare le offerte senza fermarsi alla rata
La banca deve indicare i costi nel foglio informativo e nel PIES, il prospetto europeo che riassume le condizioni personalizzate del mutuo. La Banca d’Italia considera il TAEG il parametro più utile per confrontare il costo complessivo, perché include interessi e diverse spese collegate al finanziamento.
Per fare un confronto corretto, chiederei a ogni banca simulazioni con lo stesso importo, la stessa durata, lo stesso valore dell’immobile e la stessa percentuale finanziata. Poi metterei a confronto questi elementi:
- spese di istruttoria e modalità di addebito;
- costo della perizia e sua eventuale gratuità;
- TAEG, non soltanto TAN e spread;
- spese di incasso della rata e gestione del conto;
- polizze richieste per ottenere quelle condizioni;
- validità temporale del preventivo e del PIES.
Un mutuo con istruttoria pari a zero non è automaticamente il più conveniente. Se per ottenere l’agevolazione devi accettare un tasso più alto o una copertura assicurativa costosa, il risparmio iniziale può sparire nel giro di pochi anni. Il mio criterio è semplice: prima confronto il costo totale, poi verifico quali singole voci posso negoziare.
Quando si paga e che cosa succede se la domanda viene rifiutata
Le modalità cambiano da banca a banca. In genere il pagamento può avvenire al momento della presentazione, dopo l’avvio dei controlli, alla stipula oppure tramite trattenuta sull’importo erogato. Alcuni istituti inseriscono la spesa nella prima rata, mentre altri la detrarre direttamente dal capitale che viene consegnato al rogito.
Prima di firmare, chiedi per iscritto quando nasce l’obbligo di pagamento e se la somma viene restituita quando la pratica non arriva alla delibera positiva. Non bisogna confondere il rifiuto della banca con la rinuncia volontaria del cliente: il contratto può disciplinare i due casi in modo diverso.
- La banca riceve domanda e documenti.
- Controlla redditi, impegni finanziari e storia creditizia.
- Fa eseguire la perizia e verifica la situazione dell’immobile.
- Delibera il finanziamento e applica gli oneri previsti dall’offerta.
Se il mutuo viene negato, la commissione può restare dovuta quando la banca ha già svolto l’attività prevista e il contratto lo stabilisce. Per questo non darei mai per scontato né il rimborso né l’addebito automatico. Chiederei il dettaglio scritto delle somme maturate, soprattutto se la richiesta arriva dopo un semplice preventivo o prima che siano iniziati i controlli.
La perizia segue una logica diversa. Se il tecnico ha già lavorato, il suo compenso può restare a carico del richiedente anche in caso di esito negativo, salvo promozioni o condizioni contrattuali differenti. Conserva ricevute, PIES, foglio informativo e comunicazioni della banca, perché sono i documenti che permettono di verificare se l’importo richiesto corrisponde davvero a quanto pattuito.
Come ridurre il costo o recuperarlo fiscalmente
La negoziazione ha senso soprattutto sui limiti
Le spese si possono talvolta ridurre chiedendo una promozione, presentando più preventivi o utilizzando un’offerta online. È utile domandare se la banca applica un tetto massimo, se rinuncia alla commissione per immobili ad alta efficienza energetica o se prevede condizioni migliori per chi accredita lo stipendio.
Non accetterei però un prodotto accessorio soltanto per risparmiare 500 euro di istruttoria. Un conto a pagamento, una polizza non competitiva o un tasso più elevato possono costare molto di più lungo la durata del mutuo.
La surroga è un caso particolare
Quando trasferisci il mutuo a un’altra banca con una surroga, l’operazione deve essere gratuita per il cliente. In questo caso i costi legati alla portabilità, compresa l’istruttoria, non dovrebbero essere addebitati al mutuatario dalla banca subentrante.
La surroga non va confusa con un nuovo mutuo richiesto per comprare un altro immobile. Nel finanziamento per un nuovo acquisto le commissioni tornano normalmente a dipendere dal foglio informativo e dalla trattativa con la banca.
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La detrazione non equivale a un rimborso
Per un mutuo ipotecario destinato all’acquisto dell’abitazione principale, le spese di istruttoria possono rientrare tra gli oneri accessori detraibili insieme agli interessi, se sono rispettati i requisiti fiscali. L’Agenzia delle Entrate indica una detrazione del 19% su un limite complessivo di 4.000 euro per interessi e oneri ammessi, con le regole previste per il caso concreto.
Su 800 euro di costi potenzialmente agevolabili, il beneficio teorico sarebbe di 152 euro, non l’intera somma. Servono inoltre documentazione completa, pagamento tracciabile e sufficiente capienza nell’imposta da versare. Per questo conserverei fattura o ricevuta della banca e chiederei conferma a un CAF o a un professionista quando la situazione comprende più intestatari o finalità diverse.
La verifica finale prima di accettare l’offerta
Prima di procedere, controlla che l’importo dell’istruttoria sia scritto in modo chiaro, che siano indicati eventuali minimi e massimi e che la modalità di pagamento coincida con quella comunicata dal consulente. Verifica anche cosa succede in caso di rifiuto, rinuncia o modifica dell’importo richiesto.
La scelta più prudente è confrontare almeno due o tre PIES con identiche caratteristiche e annotare il costo totale, non soltanto la rata. Qualche centinaio di euro risparmiato all’inizio conta, ma una differenza di TAEG applicata per venti o trent’anni può incidere molto di più sul bilancio della casa.
